최근 주택가격의 상승 뿐만 아니라 시장 이자율 또한 많이 오르다보니 간혹 일부 리스팅에서 셀러가 현재 가지고 있는 아주 저렴한 이자율을 그대로 바이어가 받을수 있는걸로 광고를 하는 이른바 Assumable Loan에 대한 홍보를 하면서 주택판매수단으로 활용하는 경우가 눈에 띄곤 한다.
최근 이와 관련해서 문의를 많이 받곤한다. 예를들면 어떤 리스팅에서 지금 셀러가 갖고있는 론 모기지 이자율 2.25%를 그대로 받아볼수 있는 기회를 놓치지 말라든지 하고 소개를 하는 경우가 있는데 오늘 지면을 빌려 Assumable Loan에 관련한 정보를 나누고자 한다.
Assumable Loan은 현재 해당 집을 담보로 잡고 있는 셀러의 모기지 론을 Assume 할수 있다는 의미 즉, 셀러가 갖고 있는 모기지 론을 그대로 넘겨받을수 있다는 뜻으로 이해하면 되겠다.
지금처럼 높은 이자율의 시장에서 기존 셀러의 낮은 이자율을 그대로 넘겨받을수 있다는것은 상당히 구미가 당기지 않을수 없겠다. 모기지를 넘겨받는다는 의미는 단순히 기존의 낮은 이자율만을 넘겨받을 뿐만 아니라 남은 잔액과 남은 기간까지 그대로 물려받는다는 의미이다.
여기서 Assumable Loan에 대해서 한가지 혼동하지 말아야할것이 바로 군인융자의 경우에만 한해서라는 점이다.
컨벤셔널 융자라든지 다른 일반 융자 프로그램의 경우는 모두 Non-Assumable Loan이다. 군인융자인 VA mortgage만 Assumable Loan이라는점. 즉 현재 셀러가 갖고 있는 모기지가 반드시 군인융자여야만 가능하다. 따라서 만일 여러분들이 관심있는 주택의 리스팅에 셀러의 모기지를 Assume 할수 있다는 광고를 접한다면 이는 곧 셀러가 군인융자 모기지 (VA Mortgage)를 보유하고 있으며 셀러가 갖고 있는 모기지의 이자율이 낮기 때문에 이를 활용해서 광고하고 있다고 이해를 하면 된다.
그렇다고 이러한 셀러의 낮은 이자율 군인융자를 그대로 물려받기위해 반드시 바이어 또한 군인융자를 얻을 자격을 갖춰야만하는것인가? 꼭 그렇지는 않다. 바이어가 셀러의 모기지를 이어받기위해서 꼭 군인융자 유자격자인 현역군인 또는 퇴역군인이어야할 필요는 없다. 군인융자의 자격이 없는 일반인이라 할지라도 적정 자격만 갖출 경우 셀러의 군인융자를 그대로 이어 받을수 있게된다.
다만 군인융자의 보증한도라고 할수 있는 entitlement가 비록 셀러 이름으로 되어있지만 해당 집을 팔고 난뒤에도 계속해서 해당주택에 남아 유지되어야만 하며 셀러는 해당집을 팔고난뒤에도 본인의 군인융자자격한도가 해당집에 계속 묶여 있게 되므로 군인융자의 자격이 유지되고 복원되지 않음으로 인해 다른 집에 새로운 군인융자를 얻는데는 지장을 받게된다는 점을 인정하고 이해하는 설명서를 서명하고 바이어에게 제공해야 한다.
그래야만 군인융자 자격을 갖추지 않는 바이어들이 해당집을 구입할때 셀러의 낮은 이자율의 군인융자를 이어받을수 있게 된다.
정리하자면, 일반인이 기존 셀러의 군인융자를 이어받아 주택을 구입하고자 한다면 우선 현 셀러의 모기지 대출기관에 연락해서 앞서 설명된 셀러의 사인된 동의서와 주택매매계약서 그리고 융자신청서 및 각종 여러 보충 서류들을 제출해서 셀러의 군인융자를 그대로 이어받을수 있는 자격이 되는지 심사를 받아야만한다.
다만 현재 셀러의 모기지를 있는 그대로 이어받는다는점을 명심하길 바란다.
단지 낮은 이자율 뿐만 아니라 현재 남은 잔액, 남은 기간을 그대로 이어받게 되므로 상황에 따라서는 예상보다는 많은 훨씬 큰 금액의 다운 페이먼트가 요구될수 있고 또한 상환기간이 30년이 아니라 훨씬 짧게 남아 있을수 있어서 낮은 이자율에도 불구하고 페이먼트는 상대적으로 부담이 될수도 있다는점, 그리고 기존 셀러의 모기지 대출기관을 연락해서 진행해야만 함으로 인해 융자 절차와 기간이 일반융자은행및 렌더에 비해 더 많이 소요된다는점을 미리 알고 임할수 있기를 바란다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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