한동안 최고점을 찍었던 이자율이 주춤하면서 이제 전반적으로 하락안정화하는 모양새다. 지난해 가을 최고점을 찍었던 모기지 이자율은 어느새 갑자기, 다가올 9월 연준의 기준금리 인하 (아직 확정은 아니지만 모두가 확실시하고 있는)소식과 맞물려 높은 이자율의 기세가 한풀 꺽이면서 이제는 소비자들로 하여금 감당할만하다 싶은 이자율로 어필하고 있는듯하다. 한때 7%를 넘었던 30년 고정 모기지 이자율이 이제 6% 아래 5%대의 이자율로 다시 하반기 주택시장에 활력을 주는 호재로 작용한다.
그럼에도 불구하고 여전히 조금이라도 더 낮은 이자율, 또 더 낮은 이자율 상품을 찾고자 하는 소비자들의 노력은 이미 시장전반에 퍼진 분위기로 감지 된다. 올바른 노력이자 참다운 소비자의 자세이리라. 다만 지금처럼 이자율이 하락을 하는 추세의 시장에서는 당장 조금 더 낮은 이자율인 변동금리를 선택하는것이 꼭 옳은 판단인지 한번 더 돌아보는 신중한 소비자의 자세가 요구된다.
변동 이자율 모기지 (ARM – Adjustable Rate Mortgage). 흔히들, 5년 변동 이자율 상품 (5 Year ARM), 7년 변동이자율 상품 (7 Year ARM), 또는 10년 변동 이자율 상품 (10 Year ARM) 이라고해서 융자상환기간이 각각 5년, 7년, 또는 10년이 아닌가 의아해하는 경우가 많은데, 사실 변동이자율 상품 또한 30년 고정 이자율 모기지처럼 그 상환기간은 똑같이 30년이다. 다만30년 고정 이자율 모기지는 30년동안 이자율이 변하지 않고 고정이지만, 변동이자율 상품은 30년 상환기간중에서 초기 일정기간 동안만 이자율이 고정이고 고정된 이자율이 일정기간 지난후부터는 시장 이자율에 따라 변동한다. 예를들어 7년변동 이자율 상품의 경우 30년 상환기간중에 처음 7년동안 이자율이 고정이고 나머지 23년 동안 이자율이 변동하는 프로그램을 의미한다.
최근 기준으로 30년 고정 모기지를 5.99% 정도에 받을수 있는 소비자의 경우 7년 변동 상품으로 받을 경우 이자율이 5.75%까지 내려갈수 있다. 즉, 0.25% 정도의 차이도 나지 않는 이자율 때문에 몇년이 지나면 다시 변동해서 인상될 리스크를 잔뜩 가지고 있는 변동이자율 상품을 선택하는것은 현명한 선택이라할수 없을것이다. 물론 주택모기지처럼 상환기간이 길고 규모가 큰 대출금의 경우는 작은 이자율의 차이도 큰 의미를 담고 있음은 부인할수 없는 사실이다. 실례로, 50만불 정도의 대출금을 기준으로 0.25%의 차이는 곧 매달 $78 정도의 페이먼트 차이를 의미하므로 그 차이가 적다고만 할수는 없을것이다. 하지만 당장 눈앞의 조금 더 낮은 페이먼트만 바라보면서 변동상품을 선택하는 우를 범하진 말기를 당부드린다.
이자율이 조금 더 낮은 장점을 갖고 있긴 하지만 변동이자율 상품이 갖고 있는 단점또한 간과해선 안된다. 변동이자율 상품을 선택할시에는 반드시 소비자 스스로가 내가 선택한 변동이자율 상품이 이자율이 변동하는 시기가 언제 닥치는지 그리고 이자율이 변동할시에는 얼마나 많이 변화할수 있는지에 대한 정확한 인식이 필요하다. 대부분의 변동이자율 상품의 경우 이자율이 변동할시에 최대 5-6%까지 상승할수 있으므로 만에 하나라도 이자율 변동시점에 급격한 이자율 상승과 이로인해 큰 위기를 겪을수도 있다는점을 명심하고 지금 나에게 확실한 비상책 (exit strategy) 이 있는가를 꼭 염두에 두고 변동이자율 프로그램을 선택할수 있기를 권한다. 이자율 변동시점이 오기전에 재융자하면 되지 라고 쉽게 생각하지 말고 스스로에게 물어보자. 과연 이자율이 변동되기전에 이 집을 파는데 변수가 생기진 않을지, 혹시라도 만일 내가 팔고 싶어도 팔수 없게되는 상황이 생기지는 않을지, 과연 몇년뒤에 이자율 변동을 앞두고 재융자를 한다면 혜택을 받을만한 이자율로 할수 있을까? 이 질문들에 대한 나의 대답이 흔들리지 않는다면 그때 변동이자율 상품으로 선택해도 늦지 않을것이다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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