높은 이자율이 지속되면서 사실상 재융자 수요는 그 자취를 감추게 되었다고해도 과언이 아니다.. 지난 펜데믹 기간동안 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입한 많은 이들이 주택구입후에 어느정도 집값 상승이 이뤄지고 나면 그동안 이어져온 저금리 덕분에 재융자를 통해서 더 낮은 이자율로의 전환할 뿐만 아니라 상승한 부동산 가격으로 인해 늘어난 해당주택의 에쿼티를 활용하는 차원에서 처음 주택구입시 얻은 융자에서 발생해왔던 모기지 보험을 없앰으로 한층 더 페이먼트를 낮추는 효과를 얻곤했는데 더이상은 기대하기 힘든 상황이 되었다. 하지만 그동안 꾸준히 상승한 부동산 가격 덕분에 최소한 현재 납부하고 있는 모기지 보험이라도 없앨수 있다면 지금의 불안정한 경제지표속에서 가계재정에 도움이 되는 길이리라 생각한다.
일반적으로 20% 미만의 다운 페이먼트를 하게 될떄 발생하는 모기지 보험은 융자 프로그램에 따라 상환기간이나 납부방식에 차이가 발생한다. FHA 정부융자가 아닌 일반 Conventional Mortgage 에서는 일정기간이 지나거나 또는 일정조건에 충족되면 모기지 보험은 없앨수 있다. 모기지 보험 (PMI)이란 통상 20% 미만의 다운페이먼트를 하고 대출을 받을때 발생한다. 일반적으로 대출은행 입장에서 100 을 기준으로 주택담보가치로 판단할때 80까지는 안전자산으로 그리고 나머지 20을 불안전 자산으로 판단하므로 안전자산으로 분류된 80까지는 대출을 해주는데 큰무리가 따르지는 않지만 이를 초과하는 대출을 할때 바로 이 불안전한 자산에 대한 부분을 담보하고 보장해줄 안전장치가 필요한데 이게 바로 모기지 보험 (PMI) 이다.
이러한 모기지 보험은 어떻게 없앨수 있는걸까? 모기지 보험을 없애는 방법은 크게 총 3가지가 있는데 우선 첫째는 일정기간이 지나면 자동적으로 없어지는 방식이다. 통상 주택융자를 시작한 시점에서 매달 갚아나가는 원금이 줄어나가는 시간과 비례해서 주택구입기준 가격을 100으로 볼떄 78 에 도달하는 시점에 자동적으로 모기지 보험은 없어지게 설계되어있다.
두번째로는 주택구입시 구입가격기준으로 80에 도달할시에 대출은행에 직접 모기지 보험을 없애달라고 요청할수 있다. 예를들어 주택구입시에 가격이 50만불이었다면 50만불의 80%인 40만불에 모기지 잔액이 도달하는 순간 해당 모기지 은행에 연락해서 주택구입시기 기준으로 80에 도달했으므로 모기지 보험을 뺴달라고 요청할수 있다.
마지막 세번째 방법은 현재 상승한 부동산 가격기준으로 늘어난 에쿼티를 활용해서 모기지 보험을 없애는 방법이다. 예를들어 주택구입시기에 가격은 50만불이었지만 지금 부동산 가격 상승으로 인해 현재 시장가격이 60만으로 상승했다면 이로 인해 발생한 에쿼티를 활용하는 방법이다. 즉 지금 시장 가격인 60만을 기준으로 80% 인 48만불 미만으로 모기지 남았다면 해당 모기지 은행에 모기지 보험을 빼달라고 요청할수는 있다.
다만 이 경우는 해당주택의 현재 시장가격에 대한 판단을 해당 모기지 은행에서 고용하는 주택감정사를 통한 감정가격을 기준으로 판단하게 되므로 감정비용이 추가로 발생하게 되고 또한 우리의 기대만큼 감정가격이 후하게 나오지는 않는다는 점 인지하고 진행하면 실수가 없을것이다. 여전히 고물가 시대를 살아가는 우리에게 모든 비용들이 늘어만 가는 작금의 상황에서 지금 내가 납부하고 있는 모기지보험을 없애고 또 그로인해 주택비용을 조금이라도 더 줄일수 있는 혜택을 많은분들이 누릴수 있기를 기대한다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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