지난 5월부터 시행된 이른바 바이든의 새로운 모기지 룰에 대해 혼선이 많은듯 하다.
그도 그럴것이 이른바 이번 조치로 인해 크레딧이 높은 사람들이 크레딧이 낮은 사람들보다 더 높은 이자율에 더 비싼 비용을 물게 된다고 잘못 와전되어 전해진듯 하다.
이른바 Biden’s new mortgage rule은 사실 양대 국책모기지 기관인 Fannie Mae 와 Freddie Mac 의 주택담보대출에 대한 수수료 적용방식이 5월 1일부터 바뀌게 된것을 말한다.
통상 주택융자의 이자율은 다운페이먼트 정도와 크레딧 점수 등급, 이 두가지에 따라 차등적용되는데, 이는 대다수 모기지 채권의 최종 종착역이라 할수 있는 이 양대 국책모기지 기관들이 바로 이 다운 페이먼트 정도와 크레딧 점수의 등급에 따라 보증수수료를 차등적용해서 부과함으로 결국 모기지 대출을 소비자들에게 직접 판매하게 되는 시중은행 또는 모기지 렌더들의 입장에서 이에 맞춰서 이자율을 차등적용할수밖에 없게 되기 때문이다.
그동안 높은 크레딧 점수, 더 많은 다운 페이먼트를 하는 대출신청인에게는 더 낮은 보증수수료를 부과하고 반대로 낮은 다운페이먼트 그리고 낮은 크레딧 점수등급의 신청인에게는 더 높은 보증수수료를 부과해왔기에 가급적 다운을 더 많이 하는 사람이 또 크레딧 점수가 더 높은 사람이 상대적으로 낮은 다운 페이먼트 낮은 크레딧 점수등급에 비해 더 좋은 이자율을 받는게 당연시 되어왔다.
그럼 이제부터는 크레딧 점수가 높으면 더 비싼 이자를 물게 된다고? 이번 바뀐 룰로 인해 높은 크레딧 점수가 낮은 크레딧 점수에 비해 더 비싸고 높은 이자율을 받게 된것은 결코 아니다.
다만 이전에 비해 크레딧 등급 및 다운페이먼트 정도에 따라 보증수수료를 차등적용하는 기준이 좀 달라진것이다. 간단히 정리하자면 이전까지는 740점이상이면 최상등급의 크레딧으로 분류를 했었는데, 바뀐 룰에는 780점이상이 최상등급으로 분류된다는 점이다.
그리고 최하등급의 크레딧 (640점이상)에 적용되던 아주 높은 보증수수료를 일부 완화하면서 상대적으로 최하등급의 크레딧 점수를 가진 융자신청인들이 이전에 비해서는 조금 덜 나쁜 이자율을 받게 되었다는것이 달라진점이다.
간추려 말하면 이전에 최상등급의 기준이 이제는 더 엄격하게 강화되었고 동시에 최상등급과 최하등급간의 전체적인 이자율 및 비용 격차를 어느정도 줄였다고 이해하면 될것이다.
예를 들면 740점이 5.75%의 이자율을 받을 떄 640점은 7.00%를 받게되었던것이 이번 조치로 인해 780점이 5.75%를 받게되고 640점은 6.75%를 받게 되었다고 이해하면 될듯하다.
사실상 이번 바뀐 수수료 룰 때문에 이전에 비해 손해를 본다고 생각되는 이들도 많을것이다. 물론 이전에 비해 이득을 본다고 생각되는 이들도 분명 있을것이다.
한가지 확실한것은 크레딧을 판단하는 기준이 더 엄격해졌고 그로인해 차등적용하는 기준 또한 이전에 비해 더 많이 상향 조정되었다는점을 소비자들이 인식해야 할것이다.
이제 더 엄격하고 철저한 크레딧 관리가 요구되는 이유가 바로 여기에 있다. 특히나 지금같은 고금리 시대에서는 가능한한 낮은 이자율을 찾는 노력과 동시에 가급적 융자액수를 줄이려는 노력이 필요하다.
따라서 크레딧 관리와 유지에 보다 더 세심한 노력이 필요함과 더불어 가능한한 더 많은 다운 페이먼트를 준비해서 융자액수를 적게 받고자하는 노력이 함께 한다면 이번 바뀐 룰이 그 어느 누구에게도 불이익이 아닌 이득으로 돌아올것으로 생각한다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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