2024년 새해가 들어선지도 벌써 한달이 자나간다. 지난해 최악의 성적표를 보였던 주택시장은 새해 들어서 이제 곧 다시 이자율이 내려갈거라는 많은이들의 기대감 때문일까? 또 이자율이 내려가게 되면 다시 부동산 시장은 경쟁이 더 치열해져서 가격 상승을 이끈다고 전망하기 때문일까? 아직도 높은 이자율 그리고 높은 부동산 가격에도 불구하고 새해 들어서 부쩍 투자용 주택 융자에 관한 문의가 늘어난 듯 하다. 비록 아직은 높은 이자율의 부담으로 인해 당장 투자용 주택에 대한 투자수익이 그리 높다고 볼수는 없지만 아무래도 향후 부동산 가격의 상승에 대한 긍정적인 미래전망에 따른 발빠른 행보를 취하고자 하는 소비자들의 스탠스 때문이리라.
사실 주택가격이 고공행진을 지속하다보니 아무래도 가격면에서 상대적으로 덜 올랐다고 할수 있는, 또 비교적 만만하다고 (?) 할수 있는 콘도에 관심이 커지는듯 하다. 그렇다고 가격이 만만하다고 해서 융자가 쉽게 나온다는 의미는 아니니 주의 해야한다. 특히 콘도구입 융자에 있어서는 융자신청인의 자격유무를 판단하는 심사뿐 아니라 해당 콘도 단지에 대한 심사 또한 추가로 한다는점 꼭 염두에 둬야한다. 즉, 융자심사에 있어서 해당콘도단지가 융자를 해줘도 큰 리스크는 없는지를 판단하는 과정을 하나 더 거친다고 보면되니 그만큼 융자를 얻기가 더 까다롭다고 볼수있다. 크게 보면 두가지를 확인하게되는데 해당 콘도단지전체에서 유닛주인이 실제로 거주하는 주거용 유닛의 숫자가 렌트로 이용되는 렌트용 유닛숫자보다 더 많은지를 확인하고, 또 전체콘도유닛 주인들의 콘도피 연체비율을 확인한다.
만일 해당 콘도 단지가 은행의 요구를 못 미치는경우 아무리 휼륭한 조건을 갖춘 바이어라고해도 본인의 자격요건과는 상관없이 해당콘도의 리스크 때문에 융자를 받지 못할수도 있다. 따라서 콘도구입에 앞서 반드시 해당 콘도의 정확한 상태 확인을 거쳐서 구매에 임해야 할것이다. 최소한 해당 콘도의 현재의 테넌트비율이 50% 넘지 않는지 꼭 미리 확인후에 진행하는 지혜가 요구된다. 물론 Primary Residence 즉, 본인 거주용으로 콘도를 구입할 경우는 예외로 테넌트비율과 상관없이 콘도자격요건에 대한 심사승인을 waive 받기도 하지만, 무조건 보장되어 있다는것은 아니고 말그대로 예외조항 즉 exception 을 받을수 있다는것이다. 특히 투자용으로 콘도를 구입한다면 해당콘도의 자격요건은 피해갈수없는 단계라는점 유의하고 해당 콘도단지의 investment ratio 가 50% 이상이 아닌지 꼭 확인이 필요하다. 또 FHA 나 VA 같은 정부융자로 콘도를 구입할 시에는, FHA Approved Condo 와 VA Approved Condo 에만 융자가 가능하므로 반드시 해당콘도가 FHA 또는 VA 에서 승인된 콘도인지 먼저 확인 한후에 융자진행을 하는게 옳다.
만일 여러분이 융자를 얻어서 콘도를 구입하고자 한다면 스스로의 자격요건만을 맹신하고 섣불리 진행하지 말고, 본인의 자격요건과는 별도로 해당콘도의 자격요건또한 꼼꼼히 따져본뒤에 앞으로 나아가는 현명한 우리 모두가 되기를 기대해본다. 물론 계약단계이전에 미리 해당콘도의 상태를 파악하고 따져보는게 경쟁이 치열한 작금의 부동산 시장에서보면 계약을 이끌어내는데 방해가 될수도 있으리라. 하지만 한두푼도 아니고 대부분의 개인에게 있어서 가장 큰 규모의 재산이랄수 있는 부동산 구입에 있어서 신중을 기하는것은 아무리해도 부족함이 없을것이다. 내가 부동산을 구입할때 힘든 과정을 겪어야하는것 만큼 – 만일 앞으로도 규제나 제한이 바뀌지 않고 지금그대로라고 가정을 한다면 – 나중에 팔때 내 콘도를 살 사람또한 이런 까다로은 절차를 거챠서 구입해야한다는 사실을 유념하길 바란다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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