여전히 고공행진중인 주택가격에다 이자율 또한 많이 오르다보니 주택모기지 페이먼트에 대한 부담 또한 그어느때보다 늘어난게 사실이다.
사정이 이렇다보니 부푼 꿈을 안고 생애 첫 주택 구입을 계획하는 많는 이들에게 상승한 주택가격 그리고 높은 이자율로 인해 이전보다 더 높은 페이먼트 부담은 결국 융자승인의 문턱 또한 더 높게 만드는 듯하다.
정해진 소득안에서 그에 맞춰 승인을 해주는 구조인지라 늘어난 페이먼트를 감당할수 있는지 심사하는 과정에서 이를 통과하는 관문이 더 좁아진것은 어쩔수 없는 현실이다. 결국 높아진 심사의 문턱을 보다 쉽게 넘어서는 방법으로 부모나 주변의 친지를 통해서 이른바 코사인을 활용하는 경우가 자주 눈에 띈다.
흔히들 융자신청인 혼자서 감당할수 없는 경우 인컴이나 크레딧의 도움을 얻기위해 연대보증인 같은 의미의 코사인을 많이 언급하는데 더 정확히 말하면 주택 담보 대출에선 non-occupant co-borrower 라는 표현으로 이해하는것이 옳다고 할수 있겠다.
흔히들 많이 혼동하는 부분이 바로 co-borrower 와 non-occupant co-borrower의 차이점이다. 둘다 같은 의미에선 대출에 대한 확실한 공동 책임을 가지는것은 분명하다. Co-borrower 의 경우 주택담보대출에서 borrower 와 함께 공동으로 소유하는 주택을 담보로, 공동의 채무이행 책임을 동등하게 지는 반면, non-occupant co-borrower 의 경우 주택에 대한 소유권에는 권리를 가지지 않으면서 모기지 채무이행에 대한 책임은 공동으로 지게되는 차이가 있다.
의미상으로 보면 연대보증인 같은 코사인의 개념, 즉 Guarantor 에 유사하다고 볼수 있다. 또한 Borrower 와 co-borrower 사이에선 우선 순위가 존재하지 않는다. 이 둘은 순서와 상관없이 이른바 동등하게 공동으로 책임을 지는것이다. 간혹 Borrower 와 co-borrower 사이에 우선순위가 있다고 혼동하는 이들이 있는데 이는 사실과 다르다.
가끔 부부가 융자신청을 할경우 남편이 borrower 가 되어야하고 아내가 co-borrower 가 되어야 한다고 순서를 주장하는 분들을 보곤 한다.
사실 의미가 없는 주장이다. 순서와 상관없이 소유권에서든 채무책임에서든 동등한 자격이다. 하지만 Non-Occupant Co-Borrower 의 경우는 순서가 있다고 보는것이 맞다.
동등하게 주택의 소유권을 가지는것이 아니라 주가 되는 borrower 의 대출심사 승인과정에서 부족한 부분을 채워주는 역할로 채무책임에 대한 의무를 함께 한다고 이해해야한다.
다만 주택융자심사시에 borrower 와 함께 채무에 대한 무한책임을 가지게 됨으로 융자심사시에 소득 뿐만 아니라 보증인의 크레딧 까지 함께 세밀히 심사를 하게 되므로, 이러한 non-occupant co-borrower 를 활용해서 융자를 받을 경우 해당 보증인의 크레딧 또한 엄격하게 관리가 되어야 불이익을 얻지 않게 될것이다.
Borrower 가 크레딧 점수는 아주 좋지만 인컴이 부족해서 상대적으로 크레딧은 그리 좋지 않지만 인컴이 아주 좋은 non-occupant co-borrower 를 활용해서 융자를 얻을 경우 소득심사에서는 도움이 되겠지만 이자율을 결정하는 척도가 되는 크레딧의 경우 둘중 낮은 점수를 기준으로 결정하게 되므로 좋은 이자율을 얻는면에서는 불이익을 받게 될것이다.
따라서 이러한 연대보증인을 활용해서 주택융자를 얻고자 한다면 나뿐만 아니라 나를 보증해주는 이의 자격요건에도 각별히 신경써서 미리 잘 대비해서 지금 같은 시장에서 최선의 결과를 추구할수 있는 여러분들이 되시길 바란다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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