일부에서 우려하는 바와는 달리 최근 주택시장은, 높은 이자율에도 불구하고 여전히 주택가격은 떨어질줄을 모르고 많은 바이어들이 웃돈 프리미엄 뿐만 아니라 매매계약을 성사시키기 위해 셀러가 원하는 조건을 최대한 수용하고자 하는 노력이 자주보이는게 사실이다.
초강세를 보이는 셀러 마켓에서 치열한 경쟁을 뚫고 선택되는 (?) 바이어가 되기 위해서 최근 많은 계약들에서 이른바 바이어를 보호하는 여러조항들을 뻬고 들어가는 무리수가 보이는것 또한 현실이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출 기회가 되는 주택구입에 있어서 바이어로서 제대로 알고 계약에 임해야할것이다.
주택매매계약시에 셀러와 바이어간에 충돌을 피하고 책임소재를 분명히 해둠으로써 계약진행을 명확히 해주는 조건부 조항들, 바로 contingency이다. 이중에서 특히 주택융자와 크게 관련이 있는 조건부 조항들이 바로 주택감정에 대한 조건부 (Appraisal Contingency)와 융자 조건부 즉, Financing Contingency 이다.
사실 컨틴젼시들은 원칙적으로 바이어들을 여러 상황에서 발생할지 모를 계약을 더이상 이행하지 못하는 경우로부터 보호해주는 기능으로 작용한다. 이런 조건부 하에서 일정기간동안 주택감정이 제대로 나오지 않았을경우, 또는 융자승인을 제대로 받지 못했을 경우에 대비해서 안전하게 바이어를 보호해줌으로써 계약불이행에 대한 어떠한 책임을 묻지 않도록 해주는것인데, 최근 경쟁이 치열해지면서 이런 컨틴젼시들이 없는 계약이 주를 이루고 있다.
그도 그럴것이 셀러입장에서보면 아무리 가격을 높게쓴들 여러가지 조건 따지는 오퍼는 언제든지 진행중에 컨틴젼시들로 인해 계약파기가 될수 있으니 아무래도 가급적 아무런 조건을 따지지 않는 오퍼가 훨씬 더 현실적이고 매력적이기 때문이다.
따라서 지금같은 셀러 마켓의 현실에서는 가급적 이런저런 조건부들이 없는 계약들이 절대적으로 선호될수 밖에 없는게 현실이다. 그렇다고 한들 바이어 입장에서 아예 이러한 컨틴젼시들이 어떤 의미를 갖고 있고 본인에게 어떤 불이익이 올수 있는지조차 고민할 필요도 없이 진행해야 함은 결코 아니다. 주택감정에 관한 컨틴젼시를 없애고 계약을 맺는다는것은 감정결과가 어떻게 나오든 상관없이 바이어가 감당을 하겠다는 의미이다.
통상 주택융자은행입장에서 해당 주택에 대한 감정을 진행했을때 셀러와 바이어가 합의한 매매가격과 은행에서 진행한 주택감정가격 둘 중에서 낮은 금액을 융자에 활용하는 주택가격으로 인정한다. 따라서 감정 가격이 매매가격보다 낮게 나올 경우, 주택융자은행은 이중 낮은 가격인 감정가격을 인정하므로 결국 해당주택에 담보가치 부족 문제가 발생하게 되고 만일 감정에 관한 컨틴젼시가 없을 경우는 바이어가 바로 그 부족분을 메꾸어야함을 인지해야지, 결코 컨틴젼시가 없다고 주택감정을 하지 않아도 된다는 의미가 아님을 분명히 이해하고 계약에 임해야 할것이다.
또한 financing contingency 없이 계약을 진행할 경우 만에하나라도 주택융자승인을 받지 못함으로 인해 받을수 있는 불이익을 감당하는 몫은 바이어에게 있음을 확실히 이해하고 진행할수 있기를 거듭 당부드린다.
물론 주택매매계약이라는게 사는 사람과 파는 사람의 입장이 다를수 밖에 없고, 셀러입장에서는 이러한 contingency 가 없거나 아니면 있더라도 짧으면 짧을수록 선호하고 바어어의 입장에서는 스스로를 보호해주는 기능을 가진 이러한 contingency 들이 있으면 있을수록 유리하겠지만 계약을 이끌어내는데는 분명히 방해요소가 될수 있겠다. 그렇다고 손치더라도, 만일을 대비한 안전장치인 contingency 도 없이, 혹은 너무 짧은 기간으로 진행하는 무리한 계약을 진행해야만 한다면 반드시 사전에 보다더 철저히 짚고 또 짚어보기를 당부드린다. 주택구매과정이 단지 계약성사만을 이루기 위함이 아님은 분명하기에 말이다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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