날이 갈수록 인플레이션을 잡기 위한 연준의 통화긴축 정책은 날이 갈수록 그 강도가 더 세지고 있는듯하다.
그만큼 그동안의 각고의 노력에도 불구하고 확연히 잡히지 않는 물가 때문이리라. 이미 더이상은 안오르겠지하던 전망을 무시하고 다가올 9월에 또 한번의 금리인상이 예고되고 있는 만큼, 전반적인 이자율의 상승은 이제 쉽게 뒤로 물러날 기미가 보이진 않는듯하다.
물론 기준금리의 인상이 곧바로 주택대출 이자율과 연동한다고 할수는 없지만 무관치만은 않으므로 이자율의 지속적인 상승은 결국 부동산 시장에 나름 큰 부담으로 작용하는 듯하다. 그때문인지는 몰라도 최근 부동산시장은 살짝 한풀 꺽이는 모습인듯 하다.
과열될만큼 과열되었던 분위기가 조금은 안정을 취하는 모양새를 보이고 있는데, 부동산 가격과 동시에 이자율까지 둘다 상당폭 오른만큼, 당장 몇달전과 비교만 해보아도 페이먼트가 상당히 늘어난게 사실이므로 소비자들에겐 부담으로 작용하리라. 내가 감당해야할 페이먼트는 늘어난 상황에서 들어오는 수입에 대한 미래 기대치가 불안한 지금 당연히 여러모로 가계재정을 돌아봐야 할 시점이라고 생각한다.
아직까지 제대로 잡지 못한 물가상승에 대한 압박과 부담과, 더불어 멈추지 않고 상승하는 이자율까지 총체적으로 우리 가계재정에 다가올 심리적 그리고 현실적인 경제 압박에 불안감이 고조된 상황에서, 상승한 이자율 때문에 재융자를 통해서 주거비용을 최소화하는 대비도 할수없는 지금 이 마당에 뭔가 주거비용을 줄일수 있는 묘안이 없을까? 만일 어느정도의 여유자금이 있다면 하지만 다가올 불안한 미래에 대비해서 전체적인 지출을 줄이고 싶다면 모기지 원금 재조정 (Principal Recast) 을 통해서 페이먼트 절감 효과를 얻어보시라 권한다.
일정금액 한도이상(보통 만불)을 일시불로 갚을때 남은 잔액과 남은 기간에 대한 전체적인 페이먼트 조정요청을 할수 있게되는데 이걸 바로 모기지 원금재조정 (principal recast) 이라고한다. 예를들면, 3년전에 30년 고정 모기지를 2.75% 이자율에 35만불을 받았다고 가정해보자. 이 경우 매달 원금이자 페이먼트는 $1,429 정도 되는데, 지난 3년동안 갚아왔으니 대략 $25,000 정도의 원금이 갚아져서 남은 잔액이 32만5천불에 남은 상환기간이 27년이 남게 되는데, 만일 여유자금이 5만 5천불 정도 있어서 불안한 미래를 대비해 무언가 페이먼트라도 줄이고 싶다면, 해당 목돈 5만 5천불을 추가로 갚아서 원금재조정 (Principal Recast) 를 할수 있다.
남은 기간 27년을 당초 받은 이자율 2.75%로 목돈 $55,000 더 갚고 남은 잔액 27만불로 다시 계산을 해서 말그대로 원금 재조정을 통해서 한달 페이먼트를 다시 산출하면 매달 내게 될 페이먼트는 $1,181로 줄어들게 된다. 즉 원금 5만5천불을 더 갚으면서 같은 이자율로 약 $250정도의 매달 페이먼트를 줄이는 효과를 보게된다.
원금 재조정은 클로징 비용이 발생하는 재융자와는 달리 거의 비용이 들지 않는 장점을 갖고 있고 또한 주택감정 및 소득이나 크레딧 검증절차도 없이 단순히 원금을 추가로 갚고 남은 금액을 이제 남은 기간으로 조정함으로써 페이먼트를 낮추는 효과를 갖게 한다. 특히나 지금처럼 시장이자율이 많이 오른 상황에서 내가 현재 갖고 있는 모기지 상품의 이자율이 낮다면 그리고 여유자금이 있어서 미래에 대한 불안을 조금이라도 낮추기 위해 지출을 줄이고자하는 노력을 찾는다면 원금 재조정(Principal Recast) 이 큰 도움이 되리라 생각한다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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