누구나 실수를 하고 산다. 과거의 나쁜 기록들, 예를들면 파산, 차압, 숏세일 등의 기록들로인해 크레딧이 망가져서, 또는 그이후로 여러 제한들 때문에 주택구입의 꿈을 영원히 접어버린이들도 많이 보곤 한다. 종종 이런 기록들이 발목을 잡음으로 인해 주택융자를 쉽게 받지 못해서 주택구입을 못했던 이들로부터 “나도 이제는 융자를 받을수 있나요?” 하는 문의를 받곤한다. 오늘 지면을 통해 얼마나 시간이 지나야 그동안 발목을 잡았다고 할수있는 나쁜기록들로부터 벗어나서 새로운 출발을 할수 있는지 길잡이가 되는 정보를 드리고자한다.
과거의 나쁜기록들이 주택융자에 끼치는 제한은 융자프로그램에 따라 차이가 있는데, 일반융자는 비교적 까다로운반면 정부융자의 경우 재기의 기회가 더 빨리 찾아올수 있도록 제한기간이 더 짧은 장점이있다. 숏세일의 경우, 일반컨벤셔널 융자를 받을때는 숏세일 이후 통상 4년이 지나면 융자제한은 사라진다. 물론 흔하진 않지만 좋은 크레딧에 다운페이먼트를 많이하는 특정상황에선 예외적으로 숏세일후 2년만 지나면 융자를 받을수 있기도하다. FHA 정부융자의 경우는 숏세일 이후 3년이 지나야하고, 또 VA 군인융자의 경우 숏세일 이후2년이 지나면 융자제한이 풀린다.
Foreclosure 의 경우 컨벤셔널융자로는 차압이후 7년동안 융자를 받을수 없지만, 정부융자로는 차압이후 3년만 지나면 주택융자를 얻을수있다. 또 Bankruptcy 기록이 있는 경우 컨벤셔널융자는 4년이 지나야 주택융자신청자격을 얻는반면, 정부융자는 2년만 지나면 그제한은 풀린다. 이렇듯, 정부융자는 차압이나 파산의 경우에도 컨벤셔널융자에 비해 제한이 약한편인데, 다시 융자를 얻을수 있는 재기의 기회를 더 빨리 얻을수 있는것이 바로 정부융자의 또다른 장점이랄수 있겠다.
사실 과거의 나쁜기록들이 주택융자에 미치는 영향과 제한기간이 모두에게 동일하게 적용된다고 보기는 힘들다. 예외도 있고, 또 비록 가이드라인상의 제한기간이 지났다고 하더라도 여러 다른 상황들로 인해 여전히 융자를 받기 힘든경우도 적지않다. 다운페이먼트나 추가로 여유저축분 (reserve) 을 더 요구한다든지 혹은 소득기준을 더 까다롭게 적용하는 경우가 종종 있다. 따라서 본인 스스로의 상황에 대해 정확히 진단을 할수있는 전문가와 상담하기를 권한다. 기회는 준비된자에게만 찾아온다고한다. 비록 아직 재기의 기회가 주어지지 않더라도 쉬이 포기하지 말고 인내를 가지고 준비하면 분명히 다시 기회는 찾아온다. 아무것도 하지 않으며 시간만 지난다고 달라지는것은 아무것도없다. 무엇보다 중요한것은 이러한 나쁜기록들 이후에 시간만 지나기를 기다리는게 아니라 그이후에 서둘러 다시 좋은 기록들을 쌓기위해 노력하는 자세가 필요하다는점이다. 우리는 늘 세월이 참 빠르다고 얘기한다. 그 빠른 세월속에서 우리의 노력이 맞닿으면 우리가 염려한것보다 훨씬 짧은 시간안에 다시금 재기의 기회를 얻을것이며 또 그런 기회들을 놓치지않고 잘 살릴수 있는 우리 모두가 되길 기대한다.
배준원 그린웨이 홈론 부사장
Greenway Home Loan, Inc.
문의: Jun@gwhomelending.com · (703) 868-7147
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